需要评估一宗七通一平的待建土地在2013年9月1日的价格。获知该宗土地总面积500米²，建筑容积率 6. 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000...
此题应选用假设开发法来求解，估价时点为1995年9月。
计算公式：地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-租售费用-税费-利润
计算总建筑面积=500(m2)×2=1000(m2)
计算建筑费用(现值)=457662.042+277370.9358=735032.98(元)
计算专业费用(现值)=建筑费用×8%=735032.98(元)×8%=58802.64(元)
计算销售税费(包括租售费用与税费)=楼价×6%=1969964.022×6%=118197.84(元)
利润=(地价+建筑费用+专业费用)×投资利润率=地价×20%+(735032.98+58802.64)×20%=0.2×地价+158767.124(元)
因为地价=1969964.022-735032.98-58802.64-118197.84-158767.124-0.2×地价
计算楼面地价=749.302865(元/m2)该宗土地在1995年9月的总价为749303元，单位地价为1499元/m2，楼面地价为749.3元/m2。
基准地价
基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
以上内容参考：百度百科-楼面地价
此题应选用假设开发法来求解，估价时点为1995年9月。
(1)采用最原始的计算公式：
地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-租售费用-税费-利润
(2)计算总建筑面积=500(m2)×2=1000(m2)
计算总楼价(现值)
(3)计算建筑费用(现值)
=457662.042+277370.9358=735032.98(元)
(4)计算专业费用(现值)
=建筑费用×8%=735032.98(元)×8%=58802.64(元)
(5)利息，因用动态方式计算均已考虑了时间因素，实际上已含利息，所以不需单独计算。
(6)计算销售税费(包括租售费用与税费)
=楼价×6%=1969964.022×6%=118197.84(元)
(7)利润=(地价+建筑费用+专业费用)×投资利润率=地价×20%+(735032.98+58802.64)×20%=0.2×地价+158767.124(元)
(8)因为地价=1969964.022-735032.98-58802.64-118197.84-158767.124-0.2×地价
所以求得总地价
(9)计算单位地价=
(10)计算楼面地价=
=749.302865(元/m2)
该宗土地在1995年9月的总价为749303元，单位地价为1499元/m2，楼面地价为749.3元/m2。
e
《房地产估价》计算题求解~
你好~给您一个好用的计算器。登陆上海房博士网房地产估价频道版块。
上海房博士网回答此问题。
建筑面积=2000*2.5=5000；楼价=9000*5000*（1+6%）^-2=40049839.8
估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～14层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。
总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000/平方米，住宅楼/2000元，平方米，折现率10％。
建筑面积
作为一个技术经济指标使用于建设工程中的各个领域，它也是国家宏观调控的重要指标之一。建筑面积是指以平方米为单位计算建筑物结构外围的水平面积的实物量化指标，它是反映建筑物建筑规模的技术参数，在房地产市场中它作为一项基础性指标，成为政府、开发商及购房人最为关心的核心数据。
工程的建筑面积和实际面积不一致。使用面积也叫地毯面积/净面积，就是往地下铺地毯，铺满以后地毯的面积。
以上内容参考：百度百科-建筑面积
#左栏蒲# 如何写好土地估价报告 -
(18286214418)： ㈡如何正确描述项目名称到底如何描述项目名称和正确界定“价格类型”呢?我想,首先应该认真研究《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”,按要求简明扼要地描述清楚.对“价格类型”的界定应从土地价格的概念去理解.土地价格是...
#左栏蒲# 我想问为什么不考虑年折旧费呢,请高手求解 -
(18286214418)： 考评估吧 虽然不太懂评估不过你好像是在计算净现值吧 V如果NPV的意思话 我知道为什么不计算折旧 计算净现值只考虑现金流入流出,由于折旧费用每年摊销虽然计入成本费用但是没现金流出,所以不考虑. 但是,如果题目给出所得税税率,这时折旧就会有用.因为,折旧可以抵减应纳税所得额使得企业少缴纳企业所得税,从而减少现金流出.
#左栏蒲# 房地产估价案例 -
(18286214418)： 《房地产估价案例与分析》考点分析与详解 一、问答题(一)估价原则的运用1、最高最佳使用原则(在合法原则前提下):用途、强度、适应性.例1:96年试题例2:某房地产地处繁华商业区内,占地900平方米,地上200平方米建筑为一旧式...
#左栏蒲# 求解房地产估价计算题 -
(18286214418)： 做市场比较法关键就是要做三个修正 时间修正,交易情况修正,房地产状况修正.A:时间修正 (采用定基价格指数修正)6200*96/79.6=7477.387 交易情况修正 7477.387*1.01=7552.161 房地产状况修正 7552.161*0.92=6947.988 B:6000/85*...
#左栏蒲# 房地产估价业务来源主要有哪几类 -
(18286214418)： 如果做抵押贷款的业务,主要是入围银行的抵押贷款项目.这个要准备好企业简介等材料. 司法房地产评估,要入围所处地市的中级人民法院. 征收评估,要入围当地的征收部门. 还有一些个人的业务,这个就要企业自己做宣传,增加知名度.当然评估费不是一个人挣得,都有适当的返点.还有一些人情往来等等.
#左栏蒲# 公司改制更名划拨土地是否要补地价,要补,如何计算 -
(18286214418)： 《土地管理法》第四十三条规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外.因此,由于你单位进行了股份制改造,根据上述规定是无权继续使用划拨土地的,继续使用的应当转为出让方式,并补交土地出让金.当然,也可以考虑采取租赁土地、授权经营土地等方式继续使用土地;可以聘请律师设计改制方案(如果你们还没有完全确定改制方案的话).
