买房必知的法律知识 七大购房雷区不要碰 买房最容易触碰6大雷区 勿让优惠冲昏头脑

购房者作为消费者，了解一些购房法律知识是十分必要的。然而大多数购房者对购房相关法律法规是知之甚少的，这样容易发生房产纠纷或埋下隐患的。看看以下买房必知的法律知识吧。

一、注意虚假广告

房地产虚假广告是指以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。按照相关规定,广告应载明预售或销售许可证书号,应当清楚表示实际的销售价及其有效期,应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果,不得含有升值或投资回报的承诺,不得含有装饰内容。

防范措施: 应到实地考察、保留广告单、楼花等宣传资料,最好把广告宣传的内容以附件形式全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

二、注意按揭问题

按揭问题主要分两种:一是某些开发商推出零按揭、一成按揭等卖房措施；二是开发商为了尽快售罄,盲目为那些并不具备还贷能力的购房户贷款提供“担保”。 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定按揭比例最高不得超过80%,零按揭、一成按揭不过是开发商将合同上的房价提高,虚报给银行。

防范措施：贪小便宜要不得。对购房者来说,虽然暂时少付了房款，但合同金额的增高意味着要承担更高的房屋契税、维修基金、保险费等与房屋总价直接有关的费用，得不偿失。

三、注意合同签订的补充条款问题

一般情况下，购房合同是经政府部门审查过的格式合同，但很多开发商都会要求在购房合同上空白的地方签订补充条款，或在购房合同之外签补充协议，以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，损害购房者利益。

防范措施： 看清楚补充协议的条款，特别是免除开发商义务，削减业主权利的条款，遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。

四、注意房屋配套设施问题

很多房子都是预售的期房，房屋的规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图。但是开发商在建设过程中为了节省成本从而实现利润最大化，到实际交房时，不少规划都变成了空的，配套设施要么没有，要么质量和数量大缩水。

防范措施：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。

五、购买期房时注意开发商证照问题

因所购买房屋是预售的期房，购房者对与开发商签订的合同的合法性审查就应该尤其注意，这是维护自己合法权益的基础和根本。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

防范措施： 审查开发商能否提供《商品房预售许可证》原件，对预售许可证上所载明的内容进行审查，看自己所购买的房屋是否座落在预售许可证所载明的预售房屋范围；去房管部门或登陆房管部门网站对预售许可证的真实性进行审查，防止开发商弄虚作假。

六、注意所购房屋是否已经抵押

实践中许多购房者在买房后发现所买的房屋或土地使用权已经在银行进行了抵押，导致房产证迟迟办不下来，甚至房屋被银行优先受偿，而此时如果开发商卷款逃跑，购房者将血本无归。

防范措施： 选择有实力的口碑较好的开发商，要求开发商提供土地使用权证原件，并向土地登记部门、房管部门查询土地或房屋是否已经设定抵押，签订商品房预售合同的要及时备案。

七、交房时注意要求开发商提供“三书一证一表”

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

防范措施：看清“三书一证一表”，只有这些证件都齐全了，楼房质量才是经过国家有关部门权威认可的，这是开发商交房的必要条件，业主一旦签了有关收楼文件，就视为对房屋质量的认可。

（以上回答发布于2015-12-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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买房必知法律知识 这些禁忌千万不要碰~

在买房子的时候，大多数购房者对购房相关法律法规都是知之甚少的，而往往这个时候是最容易发生问题或者说存在隐患的。购房者作为消费者，需要了解也应该了解一些长沙购房法律知识，以免在购房过程中与开发商或者相关单位发生不必要的纠纷。
长沙购房的相关法律法规
一、注意虚假广告
房地产虚假广告是指以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。按照相关规定,广告应载明预售或销售许可证书号,应当清楚表示实际的销售价及其有效期,应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果,不得含有升值或投资回报的承诺,不得含有装饰内容。 防范措施: 应到实地考察、保留广告单、楼花等宣传资料,最好把广告宣传的内容以附件形式全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
二、注意按揭问题
按揭问题主要分两种:一是某些开发商推出零按揭、一成按揭等卖房措施；二是开发商为了尽快售罄,盲目为那些并不具备还贷能力的购房户贷款提供“担保”。 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定按揭比例最高不得超过80%,零按揭、一成按揭不过是开发商将合同上的房价提高,虚报给银行。对购房者来说,虽然暂时少付了房款，但合同金额的增高意味着要承担更高的房屋契税、维修基金、保险费等与房屋总价直接有关的费用，得不偿失。
三、注意合同签订的补充条款问题
一般情况下，购房合同是经政府部门审查过的格式合同，但很多开发商都会要求在购房合同上空白的地方签订补充条款，或在购房合同之外签补充协议，以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，损害购房者利益。 防范措施： 看清楚补充协议的条款，特别是免除开发商义务，削减业主权利的条款，遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。
四、注意房屋配套设施问题
很多房子都是预售的期房，房屋的规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图。但是开发商在建设过程中为了节省成本从而实现利润最大化，到实际交房时，不少规划都变成了空的，配套设施要么没有，要么质量和数量大缩水。
防范措施：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。
五、购买期房时注意开发商证照问题
因所购买房屋是预售的期房，购房者对与开发商签订的合同的合法性审查就应该尤其注意，这是维护自己合法权益的基础和根本。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 防范措施： 审查开发商能否提供《商品房预售许可证》原件，对预售许可证上所载明的内容进行审查，看自己所购买的房屋是否座落在预售许可证所载明的预售房屋范围；去房管部门或登陆房管部门网站对预售许可证的真实性进行审查，防止开发商弄虚作假。
六、注意所购房屋是否已经抵押
实践中许多购房者在买房后发现所买的房屋或土地使用权已经在银行进行了抵押，导致房产证迟迟办不下来，甚至房屋被银行优先受偿，而此时如果开发商卷款逃跑，购房者将血本无归。 防范措施： 选择有实力的口碑较好的开发商，要求开发商提供土地使用权证原件，并向土地登记部门、房管部门查询土地或房屋是否已经设定抵押，签订商品房预售合同的要及时备案。
七、交房时注意要求开发商提供“三书一证一表”
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是开发商交房的必要条件，业主一旦签了有关收楼文件，就视为对房屋质量的认可。
（以上回答发布于2015-10-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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买房几个关键点不外地段、归属于地段及未来发展的配套、买房户型、产权合法性、有关房屋买卖的相关支出、营销时代带来的一些非折扣优惠及开发商价格策略识别、买房房源销控等。在这些环节，你可能“熟视无睹”，但如果修足买房功课，也可能转化为“熟能生巧”。

一、买房不要以地价判断地段
判断地段的正确方式应该是结合需求进行，比如你是自住买房，交通通达时间与生活配套是主要判断标准，能够满足职场要求以及日常生活所及就可了。
二、买房不要以城市功能区判断配套成熟与否
现在城市发达，功能区不断更新，商务区是否一定适合置业，这是一个重大的误区。
商务区包括金融商务区也好，都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大，相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。
三、买房不要贪便宜 便宜确实无好货
买房合法看起来非常简单，看看五证，但事实非也，有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓，看起来账是非常好算的，但你要懂得如何深入开发商内部来体会订价机制。往往这类公寓单价是高于住宅单价的，因为受众面扩大了。
再就是那些早期出让地块上现在开发的项目，更应注意其营销说法与折扣方式，这类项目如果归属于一个较大较有实力的开发商，其背景具备囤地可能，则可以大胆买入，但有些小开发商的项目，是因为多次辗转才获得现在上市销售机会，便宜的背后是诸多的资金转入转出，不买也罢。
四、买房谨慎认识赠送的所谓附加值
为了消除消费者对公摊过大的顾虑，开发商可能免公摊销售，为了消除人们对电梯维护费的顾虑，开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用，为了消除人们对物业过高收费的顾虑，也可能赠送几年的物业管理费，这些都是短期行为的刺激销售政策，没有什么重大意义。
再比如买屋送修，买房送家具，送电器等，事实上销售前计价稍微提升一点，就足以将这些支出打进房价，因此买房不要追求面子工程，即追求额外优惠，或者将这些赠送附加部分进行剥离，单纯就房价与相关房型进行性价比的对比，从而做出自己的选择。
五、最好不要参与卡式销售项目
如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房，不急于表达自己的消费意向，开发商涨价的随意性将会下降许多。
最为常见的做法就是排队选房，通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述，对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房，有深刻认识，你也就不用追涨了，有合适的就买，没有合适的，也就不用到博弈队伍中去淘。就象坐地铁样的，等下一辆也许是最好的办法。
六、宣传图识与口头承诺 要么坚持进入合同 要么不作为考虑内容
由于广告法规的规定不一，开发商宣传信息管制，许多宣传的内容与实际买入交付时的标准会有出入，所以，宣传图识与销售人员的口头承诺，不能信以为真，要么就写进买房合同的附件，要么就不考虑，独立思考。
（以上回答发布于2017-09-01，当前相关购房政策请以实际为准）
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