改变房屋用途的法律规定
www.zhiqu.org 时间： 2024-05-31
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记;其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为营业房延续使用的，被拆迁人持有合法有效营业执照，并持有原产权性质为市店或临时营业用房规划许可证的，根据房屋所有人的申请，由房管、国土资源部门变更登记。改变房屋用途，按照规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前向国土资门依法补交土地收益金。
国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。
首先，根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。其次，房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系业主利益的重大事项。因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的，应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。
我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定属效力性规范。
民法理论认为，违反强制性规定的法律行为并不一定为无效，应将强制性规定区分为禁止性规范和效力性规范。如果法律并不否认法律行为的内容和结果，只是对法律行为的外部条件有所要求，则为禁止性规范，例如要求租赁合同应当办理登记备案的规定就属于禁止性规范，但未办理备案并不影响合同效力;如果法律上禁止法律行为本身和其内容的实现，则为效力性规范，例如不得买卖毒品的规定，违反此规定必然导致合同无效。就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，首先，如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正，如果在合同效力上不加以否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的；
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
(三)违反规定改变房屋使用性质的；
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
~
#古狭贡# 办公用途能否改住宅
(19356365304)： 一、办公用途能否改住宅变更房屋用途涉及其他法律、法规、规章规定的,还应当依法办理相关手续.经批准变更房屋用途后,使用人或者管理人应当按照经批准的用途使...
#古狭贡# 小区住宅做餐饮违法吗
(19356365304)： 一、小区住宅做餐饮违法吗不合法的,因为购房合同会有明确的规定,不准改变房屋用途的.根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规...
#古狭贡# 小区物业有权改变房屋用途吗? -
(19356365304)： 法律角度上的房屋用途性质是经过法定规划许可程序的,即便是公共性质的小区房产,小区物业也无权改变房屋的法定用途.
#古狭贡# 承租人擅自改变房屋用途怎么办,出租人能否行使解除权 -
(19356365304)： 马颖秋律师解答:您好,很高兴能够为您解答这类法律问题.根据有关法律规定,承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋.因此而造成损失的,由承租人赔偿:(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让...
#古狭贡# 住宅能改变为经营性用房吗? -
(19356365304)： 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房.业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意. 本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定.将住宅改变为...
#古狭贡# 能否改变租赁房屋的使用用途,无效租赁的行为有哪些 -
(19356365304)： 房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金的行为.在房屋租赁合同中房屋的用途是必备条款,作为出租方有义务保证房屋能...
#古狭贡# 租户可以擅自改变租赁房屋用途吗? -
(19356365304)： 擅自改变租赁房屋用途是指承租人不经出租方同意,改变约定的租赁房屋用途,以致出租方有权解除租赁合同的行为.通常租赁合同中会约定租赁房屋的用途,如住宅用、商用、生产用等等.房屋的不同使用方式,对其使用寿命和安全有重大影响,所以法律规定,承租人不经出租人同意,擅自改变房屋用途,如住宅用改为商用等,出租方则有权解除租赁合同,将出租房屋收回. 总之,承租人需要改变租赁房屋的用途时,应征得出租方的同意.
#古狭贡# 能否改变租赁房屋的使用用途?
(19356365304)： 《上海市房屋租赁条例》规定,承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定.承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准. 承租人未征得出租人同意改变房屋用途的,致使房屋损坏的,出租人可以解除租赁合同. 因此,出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同,或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同,违反了行政法规的强制性规定,是无效合同.
#古狭贡# 有没明文的法规条例规定开放商交房先交给物业公司,然后再由物业交给业主的法律法规? -
(19356365304)： 按照法律条文不可能存在此种情况.但现实情况基本都是物业公司代替开发商向业主办理交房手续.物业企业为获得项目管理资格,就必须为开发商承担此责任,即使法律条款早已有明文规定.物业公司即使是不愿意也要为开发商承担此本不应该承担的责任.否则物业企业也没有机会再在市场站住脚.希望各位业主能够充分体谅物业企业在市场经济所面临的尴尬状态.
#古狭贡# 租房签合同时要注意什么? -
(19356365304)： 租房签合同时要注意以下几点: 一、租房前应当了解的情况: (1)出租人是否有权出租住房,要看其产权证,验看出租人的身份证是否与产权证一致. (2)该住房是否有合法的出租文件,即《房屋租赁许可证》. (3)查看房屋的实际使用条件...
国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。
首先，根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。其次，房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系业主利益的重大事项。因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的，应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。
我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定属效力性规范。
民法理论认为，违反强制性规定的法律行为并不一定为无效，应将强制性规定区分为禁止性规范和效力性规范。如果法律并不否认法律行为的内容和结果，只是对法律行为的外部条件有所要求，则为禁止性规范，例如要求租赁合同应当办理登记备案的规定就属于禁止性规范，但未办理备案并不影响合同效力;如果法律上禁止法律行为本身和其内容的实现，则为效力性规范，例如不得买卖毒品的规定，违反此规定必然导致合同无效。就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，首先，如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正，如果在合同效力上不加以否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的；
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
(三)违反规定改变房屋使用性质的；
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
~
#古狭贡# 办公用途能否改住宅
(19356365304)： 一、办公用途能否改住宅变更房屋用途涉及其他法律、法规、规章规定的,还应当依法办理相关手续.经批准变更房屋用途后,使用人或者管理人应当按照经批准的用途使...
#古狭贡# 小区住宅做餐饮违法吗
(19356365304)： 一、小区住宅做餐饮违法吗不合法的,因为购房合同会有明确的规定,不准改变房屋用途的.根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规...
#古狭贡# 小区物业有权改变房屋用途吗? -
(19356365304)： 法律角度上的房屋用途性质是经过法定规划许可程序的,即便是公共性质的小区房产,小区物业也无权改变房屋的法定用途.
#古狭贡# 承租人擅自改变房屋用途怎么办,出租人能否行使解除权 -
(19356365304)： 马颖秋律师解答:您好,很高兴能够为您解答这类法律问题.根据有关法律规定,承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋.因此而造成损失的,由承租人赔偿:(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让...
#古狭贡# 住宅能改变为经营性用房吗? -
(19356365304)： 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房.业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意. 本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定.将住宅改变为...
#古狭贡# 能否改变租赁房屋的使用用途,无效租赁的行为有哪些 -
(19356365304)： 房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金的行为.在房屋租赁合同中房屋的用途是必备条款,作为出租方有义务保证房屋能...
#古狭贡# 租户可以擅自改变租赁房屋用途吗? -
(19356365304)： 擅自改变租赁房屋用途是指承租人不经出租方同意,改变约定的租赁房屋用途,以致出租方有权解除租赁合同的行为.通常租赁合同中会约定租赁房屋的用途,如住宅用、商用、生产用等等.房屋的不同使用方式,对其使用寿命和安全有重大影响,所以法律规定,承租人不经出租人同意,擅自改变房屋用途,如住宅用改为商用等,出租方则有权解除租赁合同,将出租房屋收回. 总之,承租人需要改变租赁房屋的用途时,应征得出租方的同意.
#古狭贡# 能否改变租赁房屋的使用用途?
(19356365304)： 《上海市房屋租赁条例》规定,承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定.承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准. 承租人未征得出租人同意改变房屋用途的,致使房屋损坏的,出租人可以解除租赁合同. 因此,出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同,或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同,违反了行政法规的强制性规定,是无效合同.
#古狭贡# 有没明文的法规条例规定开放商交房先交给物业公司,然后再由物业交给业主的法律法规? -
(19356365304)： 按照法律条文不可能存在此种情况.但现实情况基本都是物业公司代替开发商向业主办理交房手续.物业企业为获得项目管理资格,就必须为开发商承担此责任,即使法律条款早已有明文规定.物业公司即使是不愿意也要为开发商承担此本不应该承担的责任.否则物业企业也没有机会再在市场站住脚.希望各位业主能够充分体谅物业企业在市场经济所面临的尴尬状态.
#古狭贡# 租房签合同时要注意什么? -
(19356365304)： 租房签合同时要注意以下几点: 一、租房前应当了解的情况: (1)出租人是否有权出租住房,要看其产权证,验看出租人的身份证是否与产权证一致. (2)该住房是否有合法的出租文件,即《房屋租赁许可证》. (3)查看房屋的实际使用条件...
